L'Article 38 : En cas de squat de votre bien immobilier, ce n'est pas la panacée, mais il peut vous sauver !

Dans la mythologie grecque, Panacée (Panakeia, signifiant littéralement « celle qui guérit tout ») était la déesse de la guérison universelle, fille d'Esculape. Elle possédait un remède capable de soigner tous les maux. Dans le langage courant, une « panacée » désigne une solution miracle à un problème complexe.

En matière d'immobilier et de protection de la propriété, il faut se rendre à l'évidence : la solution miracle à 100 % n'existe pas. Cette publication n'est en aucun cas là pour vous vendre du rêve.

Cependant, face au cauchemar d'un squat de votre bien immobilier, l'Article 38 de la loi DALO (renforcé par la loi « anti-squat » du 27 juillet 2023) est probablement ce qui se rapproche le plus de la solution la plus opérationnelle. 

Sans être un remède magique, cette procédure d'évacuation administrative forcée peut vous éviter un marathon judiciaire harassant et vous aider à récupérer votre bien dans des délais très raisonnables.

Car chaque jour qui passe avec des occupants illicites dans votre logement, ce sont des dégradations, une perte de valeur financière et un stress immense.

Pour mieux comprendre l'évolution des enjeux immobiliers, sociétaux et astrologiques, je vous invite à consulter les articles précédents :

Bulle immobilière et augmentation importante de la taxe foncière (Publié le 4 Septembre 2019)

 À qui s'applique la procédure de l'Article 38 ?

Pour déclencher cette procédure administrative rapide auprès du préfet, trois conditions cumulatives doivent être obligatoirement remplies de façon assidue pour mettre toutes les chances de votre côté de succès

Un véritable squat 

L'intrusion doit résulter de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes (effraction, bris de serrure, changement des verrous, etc.).

Le type de bien 

Le logement concerné doit être un local à usage d'habitation (qu'il s'agisse de votre résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement occasionnel dont vous êtes propriétaire).

Les cas d'exclusion 

 Attention, cette procédure ne s'applique pas aux loyers impayés ni aux locataires qui se maintiennent dans les lieux après la fin de leur bail. Ces derniers étant entrés légalement avec un contrat, seule la voie judiciaire civile s'applique.

 Le dossier à  déposer en 4 étapes clés

Pour que le préfet puisse ordonner l'expulsion, le dossier présenté doit être irréprochable

Dépôt de plainte immédiat 

 Portez plainte sans attendre auprès du commissariat ou de la gendarmerie pour violation de domicile et occupation illicite.

Constat de l'occupation illicite 

Faites faire un constat officiel sur place par un Commissaire de justice (ex-huissier), un Officier de Police Judiciaire (OPJ) ou le Maire de la commune.

Preuve du droit de propriété : Munissez-vous de vos justificatifs (titre de propriété notarié, avis de taxe foncière, factures d'énergie, bail, etc. S'ils sont restés malheureusement à l'intérieur du logement pas de panique vous avez la possibilité d'obtenir des duplicatas ou en tout cas des papiers officiels de votre notaire ou centre des impôts. D ailleurs normalement vos fiches d'impôts fonciers sont dématérialisés dans votre interface.

Saisine du Préfet 

Transmettez l'ensemble du dossier avec une demande d'évacuation forcée au préfet du département (par courrier recommandé avec AR ou via la démarche en ligne dédiée).

 Les délais légaux d'exécution

Instruction (48 heures) 

 Dès réception du dossier complet, le préfet dispose de 48 heures pour rendre sa décision.

Mise en demeure 

 Si la demande est acceptée, le préfet prend un arrêté ordonnant aux occupants de quitter les lieux.

Délai d'évacuation :

24 heures minimum pour une résidence principale.

7 jours minimum pour une résidence secondaire ou un autre logement d'habitation.

Intervention de la force publique 

Si les occupants ne s'exécutent pas dans le délai imparti, le préfet doit faire intervenir les forces de l'ordre (police ou gendarmerie) sans délai pour procéder à l'expulsion.

 Les avantages majeurs de l'Article 38

Absence de trêve hivernale : 

L'expulsion forcée peut avoir lieu toute l'année, y compris entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars.

Pas de passage devant le juge 

 La décision est directement administrative, vous évitant de longues procédures devant le Tribunal de proximité.

Démystifier les idées reçues et comprendre pourquoi les médias véhiculent-ils des idées fausses ?

Le sujet du squat est fréquemment traité de façon sensationnaliste par les médias généralistes, ce qui entretient la confusion 

La confusion entre squatteurs et locataires indélicats :

On mélange souvent le cas du squatteur entré par effraction et celui du locataire qui cesse de payer son loyer. Ce dernier nécessite un recours judiciaire classique (souvent 1 à 2 ans), là où l'article 38 offre une réponse administrative rapide au vrai squat.

Le mythe des « 48 heures » et de la livraison du ticket de pizza 

On entend souvent qu'après 48 heures d'occupation, un squatteur est intouchable sans procès. Et en effet moi même j'avais relayé cette information à defaut d'avoir d'autres sources. Cette publication vient apporter la nuance et vient réviser certaines possibilités qui semblaient indépassables.

Ce délai concernait autrefois la flagrance policière. Aujourd'hui, l'article 38 permet d'agir à tout moment, que le squat dure depuis 2 jours ou plusieurs mois, dès lors que l'effraction et votre droit de propriété sont prouvés.

Bien que le cadre légal se soit durci (notamment avec la loi du 27 juillet 2023), des obstacles peuvent subsister :

Le pouvoir d'appréciation du préfet 

Le préfet peut refuser d'ordonner l'expulsion pour des motifs d'ordre public ou des raisons sociales d'urgence (présence de très jeunes enfants sans solution de relogement, risque de troubles majeurs à l'ordre public, ou d'autres raisons qui lui appartiennent).

Les recours administratifs 

Les occupants parfois epaule par des associations peuvent former un recours en référé devant le Tribunal administratif, ce qui peut temporairement suspendre ou retarder l'exécution.

Si l'Article 38 n'est pas la panacée au sens mythologique du terme, il reste l'outil légal le plus rapide et le plus efficace pour prémunir les propriétaires contre les squats par effraction. 

En constituant un dossier solide et méthodique, vous maximisez vos chances de réintégrer votre logement dans les meilleurs délais tout en restant parfaitement dans les clous de la loi.

Enfin les derniers faits d'actualité nous ont donné d'autres exemples de squat cette fois d'entreprises ou du jour au lendemain un créateur de société peut se faire hacker son Kbis (carte d identité de sa boîte)par un usurpateur. 

C'est ce qui est arrivé récemment à Clara Robert architecte d'intérieur qui a perdu le contrôle de sa société à cause d'une fraude digne d'un film de science-fiction. Cette chef d'entreprise a été tout récemment l'invité de l'émission d'Apolline De Malherbe.

Ces nouvelles formes d'arnaques émergent en grande partie à cause de la prolifération de cyberattaques et des fuites de données personnelles.